株式会社長栄 (2993)

1. 事業概要と競争優位性

株式会社長栄は、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪で展開する。11都府県で事業を展開し、管理戸数は27,787戸（内自社物件6,400戸）に及ぶ。管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター3ヶ所、マンスリーマンションの受付センター2ヶ所を運営する。

不動産管理事業は、不動産オーナーの安定した賃貸経営に資するため、入居者管理、ビルメンテナンス、リフォーム工事、賃貸仲介（リーシング）など、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供する。競争優位性として、24時間365日対応の緊急受付窓口、マンション毎の担当制スタッフ（レジデンシャルクリエイター）、入居者向けイベント・キャンペーン、会員組織「Bellevie Club」運営、留学生向け入居サービスなど多角的な施策で入居者満足度を高め、顧客ロックイン構造を構築し、スイッチングコストを高める。自社物件をオーナー向けサービスのテストの場としても活用し、管理ノウハウを蓄積する。管理物件と自社物件の一元管理によるスケールメリットも競争力となる。

不動産賃貸事業は、自社物件及びサブリース物件の賃貸を行う。自社物件の取得にあたっては、資産効率が高い比較的築年数が経過した優良物件を中心に、立地や入居率を総合的に勘案して取得する。不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルにより、長期間にわたり高水準の入居率を維持し、高い収益性を実現する。新規地域に進出する際は、自社物件を購入して管理戸数のボリュームを確保しつつ管理拠点を出店する戦略をとる。

両事業は相乗効果を発揮し、不動産賃貸事業での自社物件の増加が不動産管理事業の管理戸数増加、原価低減、ノウハウ蓄積、新規進出エリアの管理戸数確保に貢献する。管理収入と家賃収入を安定収入の基礎とするストック型ビジネスモデルを構築する。

参入障壁として、賃貸住宅管理業者登録、宅地建物取引業免許、一般建設業許可など複数の許認可を保有する。長年の事業で培われた管理ノウハウの蓄積と、新規エリア進出時の自社物件取得に必要な資金力も間接的な参入障壁となる。

2. 沿革ハイライト

1980年8月、長田修が京都市伏見区にて個人で不動産管理業「長栄」を創業する。1988年4月に株式会社長栄を設立し、1991年3月には不動産賃貸業を開始する。2003年4月に「Bellevie(ベルヴィ)」ブランドを立ち上げ、2008年10月に入居者向け会員組織「Bellevie Club」を開設する。事業展開エリアを京都府から滋賀県、大阪府、愛知県、東京都、千葉県、福岡県へと拡大する。2021年12月、東京証券取引所市場第二部に株式を上場し、2022年4月には東京証券取引所スタンダード市場へ移行する。

3. 収益・成長

当社は、管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視し、入居者満足度向上を通じたオーナー信頼獲得と新規管理受託、新規優良物件への投資を推進する。

成長ドライバーとして、既存エリアでの入居者満足度向上による解約抑制と紹介獲得、自社物件取得を足掛かりとした新規エリアへの進出により、管理戸数及び自社物件戸数の増加を図る。京都市周辺以外のエリアにおいてもリフォーム業務や売買仲介業務その他の周辺業務を提供し、さらなる収益獲得に努める。新築物件価格高騰や住宅ローン金利上昇を賃貸住宅需要増加の機会と捉え、事業拡大に活かす。少子高齢化リスクに対しては、外国人留学生の積極的な誘致と外国人対応部門の設置により新たな市場セグメントを開拓する。

直近の財務数値（2025年3月期）は、売上高10,018,008千円、営業利益1,800,825千円、経常利益1,457,980千円、純利益2,067,597千円、EPS471.08円を計上する。EBITDAは3,381,634千円、営業活動によるキャッシュ・フローは1,883,978千円、投資活動によるキャッシュ・フローは4,240,188千円となる。当事業年度の設備投資総額は7,127,643千円であり、その大半を不動産賃貸事業における物件取得が占める。

4. 財務健全性

2025年3月期末の総資産は66,685,852千円、純資産は11,932,774千円、現金及び現金同等物は11,552,099千円である。有利子負債は48,758,204千円であり、自社物件購入原資を原則として長期借入金（ほとんどが変動金利）で調達するため、有利子負債比率は高い。金利上昇リスクに対し、稼働率向上や賃料設定見直し、金利上昇対応可能な契約内容導入、金利動向モニタリングを実施する。

固定資産の減損リスクとして、保有資産に賃貸用不動産が多く、不動産市況悪化による時価下落は減損会計適用に繋がり得る。物件取得時のデューデリジェンスとリスク分析、収支計画策定、取得後の差異分析、入居率向上施策により資産価値の維持・向上に努める。

5. 株主還元

2025年3月期の年間配当金は125.0円である。1株当たり純資産（BPS）は2,703.39円となる。発行済株式総数は4,473,400株であり、自己株式は59,400株を保有する。

6. 注目ポイント

管理物件の大多数が京都府に所在するため、地域偏在リスクが存在する。当該地域の条例規制強化、地域経済悪化、災害等により業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があるため、エリア分散によりリスク平準化を図る。

少子高齢化リスクに対し、単身者向け物件の比率が高く、特に学生人口の多い京都府に物件が集中するため、学生数減少による空室率上昇や家賃下落の可能性がある。外国人留学生の積極的な誘致と外国人対応部門の設置、高齢化に対応したサービスの提供検討により、環境変化を機会と捉える。

代表取締役である長田修は創業者であり、経営方針や戦略決定に重要な役割を担うため、代表取締役への依存リスクが存在する。2025年6月開催予定の株主総会及び株主総会後の取締役会において、代表取締役を複数体制とする予定であり、創業者へ依存しない体制づくりを進める。

サステナビリティへの取組みとして、不動産の長期使用による環境配慮、優秀な人材の確保及び育成、ガバナンス強化を重視する。