株式会社アーバネットコーポレーション (3242)

1. 事業概要と競争優位性

株式会社アーバネットコーポレーションは、連結子会社2社とともに不動産事業及びホテル事業を展開する。基軸事業は、東京23区駅徒歩10分圏内に特化した投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売）である。近年はDINKS向けやファミリータイプを組み込んだ複合型の都市型賃貸マンション開発を推進する。その他、分譲用マンション、戸建住宅、アパート開発、事業用地の仕入販売、不動産売買仲介、不動産賃貸業等を手掛ける。2024年2月に子会社化した株式会社ケーナインは、東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発を中核事業に加える。ホテル事業では、2020年10月に自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、開発・運営ノウハウの蓄積を図る。

競争優位性として、設計事務所発のデベロッパーとしてのノウハウを持つ。多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、プラン設計と収益シミュレーションにより一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選して取得する。また、「ものづくり」にこだわり、モノトーンの外観デザインやオリジナルのアート作品を展示するエントランス、入居者アンケートに基づくユーザーニーズの実現により他社物件との差別化を図る。ビジネスモデルは、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限活用することで効率的かつリスクの少ない構造を構築する。さらに、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進める。不動産開発には宅地建物取引業者免許、一級建築士事務所登録、特定建設業許可など複数の許認可が必要であり、都心好立地の用地取得におけるノウハウ蓄積と金融機関との関係構築が参入障壁となる。

2. 沿革ハイライト

1997年7月、株式会社アーバネット（現当社）を設立する。同年9月に一級建築士事務所登録、10月に宅地建物取引業者免許を取得する。2000年12月にマンション開発販売事業を開始し、2007年3月にはジャスダック証券取引所に株式を上場する。2015年3月には連結子会社株式会社アーバネットリビングを設立する。2017年7月にホテル事業を開始し、2020年10月には「ホテルアジール東京蒲田」を開業する。2024年2月には株式会社ケーナインを連結子会社化し、事業領域を拡大した。

3. 収益・成長

基軸事業は都市型賃貸マンションの1棟販売（卸売）であり、フロー型収益が中心となる。賃貸用不動産の自己保有を進めることで、ストック型収益の強化を図る。成長ドライバーとして、市場の拡大が挙げられる。都心好立地の賃貸市場は、分譲マンション高騰、未婚化・高齢化による単身世帯増加、都心再流入により堅調に推移する。実需市場では、企業による社宅需要、若年層の資産形成、富裕層の相続税対策、円安を背景とした海外投資家の購入意欲が購入者層を拡大させる。新市場・新製品への取り組みも成長を牽引する。従来の投資用ワンルームマンションにDINKS向け及びファミリータイプのプランを組み込んだ複合型の都市型賃貸マンション開発を推進する。M&Aを活用した事業領域の拡大を図り、2024年2月のケーナイン子会社化により、東京南西部や川崎市・横浜市内における戸建・テラスハウス分譲事業やアパート開発事業をグループの中核事業として取り込み、シナジー効果を追求する。シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組む。ホテル事業では、インバウンド及び国内旅行需要等の拡大により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努める。販売チャネルの多様化も重要課題であり、従来のマンション販売会社に加え、国内外投資家、日本の富裕層、事業法人、シルバー層向け住居運営業者等、多方面への販売チャネル確保に注力する。一方で、都心好立地の用地獲得競争激化、価格高止まり、建設資材や人件費の高騰による工事原価上昇が利益率低下の課題となる。これに対し、土地の選別と開発物件の差別化、優秀な仕入要員の採用・育成、権利関係が複雑な都心用地の有効活用提案を強化する方針である。

4. 財務健全性

当社グループは、リーマンショックの経験からキャッシュポジションと担保物件の重要性を認識し、公募増資、新株予約権の発行、シンジケートローン等により財務体質の強化とキャッシュポジションの安定化に努めてきた。当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は67.2％と高水準であり、金融情勢の変化による金利上昇リスクを抱える。資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化を図る。

5. 株主還元

安定的な収益確保、持続的な成長、株主への安定的な利益還元を基本方針とする。経営上の目標達成を判断する客観的な指標として、売上総利益率を重視する。

6. 注目ポイント

都心好立地への特化と「ものづくり」による差別化戦略が、用地取得競争激化とコスト上昇下での利益率維持・向上に寄与するかが注目される。M&A（ケーナイン）による事業領域拡大と、都市型賃貸マンションの多様化、ホテル事業の収益化が今後の成長を牽引する見込みである。有利子負債比率が高い中で、金利上昇リスクへの対応と、多様な資金調達戦略による財務体質の一層の強化が課題となる。人材確保・育成も重要課題である。