株式会社アスコット (3264)

1. 事業概要と競争優位性

株式会社アスコットグループは、当社、連結子会社4社、持分法適用会社3社、非連結持分法非適用子会社3社の計11社で構成する。実質的な親会社は中国平安保険（集団）股份有限公司であり、当社株式に係る議決権割合46.82％を保有する森燁有限公司を通じ、当社議決権の52.70%（間接保有含む）を保有する。

事業は不動産開発事業、戦略国際事業、不動産投資事業、不動産ファンド事業、九州開発事業、その他事業に区分する。

不動産開発事業では、東京都内を中心に賃貸マンション（「FARE」「ASTILE」「OZIO」シリーズ）、分譲マンション（「ASCOT PARK」「KOHAKU」シリーズ）、オフィス（「AUSPICE」シリーズ）の開発を行う。賃貸マンションは駅近立地で20～30代をメインターゲットとし、高いデザイン性を追求する。分譲マンションは交通利便性の高いエリアでシングルからファミリー層をターゲットとし、資産性の高い空間を提供する。オフィスは東京都心エリアで中小企業や個人事業主向けに機能性と空間性を提供し、「スモールオフィス」も展開する。収益不動産投資として、経年物件を取得し、効率的な改装・改修やリーシングによる稼働率向上を図るリノベーション（「R.core」シリーズ）を実施し、建物の本質再生と潜在価値最大化を目指す。

不動産投資事業では、郊外で物流施設「Apls」シリーズを開発する。EC普及と施設老朽化に伴う建て替え需要に対応し、大都市圏への「ラストワンマイル」達成、CO2排出軽減、雇用創出等に貢献する施設開発を提供する。不動産ファンド事業では国内外投資家との共同投資ファンドを運営する。九州開発事業では福岡を中心とした九州一円で分譲マンション及び戸建てを開発し、工期短縮とコスト管理徹底によりコストパフォーマンスに優れた物件開発を追求する。その他事業は賃貸事業（管理業務を含む）等を行う。

競争優位性（Moat）として、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かし、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立する。すべての物件で高いデザイン性を追求し、分譲マンションでは「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大化する。収益不動産投資における「R.core」シリーズは、建物の本質を再生し、潜在価値を引き出すノウハウを示す。参入障壁として、宅地建物取引業免許、一級建築士事務所登録、第二種金融商品取引業、不動産特定共同事業者登録、一般不動産投資顧問業登録といった事業に必要な許認可を取得し、ノウハウを蓄積する。

2. 沿革ハイライト

1999年4月、東京都港区に設立。同年6月、宅地建物取引業免許を取得し、分譲マンション開発を開始する。2004年9月、賃貸マンション開発に着手し、収益不動産開発を本格化する。2008年8月、ジャスダック証券取引所に株式を上場する。2017年4月、中国平安保険（集団）股份有限公司が実質的な親会社となる。この時期に第三者割当増資により資本金が5,953百万円に増額される。2020年12月にも第三者割当増資により資本金が10,867百万円に増額され、財務基盤の強化を図る。2022年4月、東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、スタンダード市場に上場する。2023年9月には大阪支店を開設し、事業エリアの拡大を進める。

3. 収益・成長

当社グループのビジネスモデルは、優良な開発不動産を供給し開発利益を得ることを中枢とする。事業環境変化への耐性を強化するため、収益不動産投資等を通じてインカムゲインによる収益を確保し、安定した収益基盤の構築を推進する。

成長ドライバーとして、中期経営計画では2023年9月期～2025年9月期を第1フェーズと位置付け、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとする。「金融」「国際」「DX」をキーワードに、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化を促進する。2026年9月期から始まる第2フェーズでは、BtoBの国際事業や不動産金融事業を本格的に展開する計画である。事業規模の拡大として、マンション・オフィス開発に加え、収益不動産および物流開発への投資拡大、ファンドマネジメント事業やコーポレートレンディング事業（貸金業）への参入も図る。両フェーズを通じて、ESGの観点から、環境に配慮した開発事業、ダイバーシティの推進、内部統制強化にも取り組む。

4. 財務健全性

当社グループは、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力を強化した。2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が向上した。

2024年9月30日時点の財務データでは、総資産77,231百万円、純資産28,151百万円、現金及び現金同等物11,843百万円、有利子負債46,438百万円である。持続的成長のため、金融市場の先行き不透明感や金利上昇、ローン構築困難といったリスクを想定し、財務基盤の健全性を確保しつつ、資金調達手段の多様化に取り組むことを課題とする。

5. 株主還元

当社は、株主還元として年間配当を実施する。直近の年間配当は5.0円である。

6. 注目ポイント

当社グループは、中国平安保険（集団）股份有限公司を実質的な親会社とし、同社が当社議決権の52.70%（間接保有含む）を保有する。事業等のリスクとして、不動産市況の悪化、建築費増加、法的規制の改廃、業績変動要因、棚卸資産評価損や固定資産減損の発生、土壌汚染対策費用、開発物件に対する訴訟、物件の欠陥・瑕疵、外注先リスク、個人情報漏洩、自然災害、契約不適合責任、感染症等の影響が挙げられる。これらのリスクに対応するため、DXを通じて将来の業績や事業進捗を迅速に把握できる「経営の可視化」の仕組みを構築する。また、中長期的な経営戦略の遂行と課題への取り組みに際し、優秀な人材の確保・育成、パフォーマンス最大化のための環境整備・改善に注力する。

[本社]東京都渋谷区 [創業]1999年 [上場]2008年