東急不動産ホールディングス株式会社 (3289)

1. 事業概要と競争優位性

当社グループは、資産活用型ビジネス（都市開発、戦略投資）と人財活躍型ビジネス（管理運営、不動産流通）の4事業セグメントを展開しています。

都市開発事業では、オフィスビル・商業施設、分譲・賃貸住宅の開発・賃貸・運営・売却を行います。戦略投資事業では、再生可能エネルギー発電施設・物流施設の開発・賃貸・運営・売却、不動産私募ファンド組成・運用、不動産投資信託の資産運用、海外不動産開発投資などを手掛けます。管理運営事業は、マンション・ビル管理、ホテル・リゾート運営、シニア住宅経営、環境緑化・造園事業等を含みます。不動産流通事業では、不動産仲介、販売代理、買取再販、賃貸住宅・学生マンション等の管理・運営を行います。

競争優位性は、グループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」が相乗効果を発揮するビジネスエコシステムに由来します。多様な事業ポートフォリオにより、特性の異なるマーケットを捕捉し、市況変動への耐久性を備えています。管理運営事業や賃貸管理事業はストック型収益、不動産ファンド運用やリート運用はフィー収益を拡大し、安定的な収益基盤を構築しています。

2. 沿革ハイライト

当社は2013年10月1日、東急不動産株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急リバブル株式会社の完全親会社として共同株式移転により設立され、東京証券取引所市場第一部（現プライム市場）に上場しました。

中核子会社である東急不動産株式会社は1953年12月設立。東京急行電鉄株式会社（現 東急株式会社）から不動産販売業等を譲り受け、不動産賃貸業に進出しました。1970年にはビル・マンション管理を行う株式会社東急コミュニティーを、1972年には不動産仲介業を行う株式会社エリアサービス（現 東急リバブル株式会社）を設立し、グループの基盤を形成しました。1970年代以降、ゴルフ、スキー、別荘販売、会員制リゾートホテル、都市型ホテル事業等へ多角化を進めました。

近年では、2022年3月に株式会社東急ハンズ、2024年3月に株式会社東急スポーツオアシスの全株式を譲渡し、事業ポートフォリオを再構築。2025年1月には再生可能エネルギー事業強化のため、リニューアブル・ジャパン株式会社を連結子会社化し、成長戦略を加速させています。

3. 収益・成長

当社グループは長期ビジョン「GROUP VISION 2030」を掲げ、2025年度からの中期経営計画2030を長期経営方針後半の「強靭化フェーズ」と位置付けています。この計画では、強固で独自性のある事業ポートフォリオ構築により、効率性・耐久性向上と更なる利益成長を実現することを目指します。

成長ドライバーとして、社会的なニーズの変化・高まりに対応する「３つの重点テーマ」を推進。グループの強みである「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」が相乗効果を発揮するビジネスエコシステムを深化させます。

特に再生可能エネルギー事業は一層注力する分野であり、リニューアブル・ジャパン株式会社の連結子会社化で強化を図ります。前中期経営計画では、効率性・収益性の低い事業や資産の譲渡・売却を進め、事業構造改革を推進しました。

2025～2030年度の6年間で、ネット投資額1兆円、グロス投資額3兆8,000億円を計画し、うち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発・戦略投資事業に投下します。保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を期待リターン目線としています。

4. 財務健全性

不動産開発資金は自己資本、金融機関借入、社債発行で調達しています。金利変動影響軽減のため、有利子負債の大部分を長期借入とし、一部プロジェクト融資以外は金利を固定化しています。当連結会計年度末の有利子負債長期比率は95.3％、固定比率は92.4％（SPC借入除く）と、安定的な財務基盤を維持しています。

中期経営計画2030では、成長投資で有利子負債を2兆円程度に拡大しつつ自己資本を積み上げ、2030年度末D/Eレシオ1.8倍以下を前提とします。2030年度の財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成を目指します。インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めることで、財務の強靭化を図ります。

5. 株主還元

企業価値向上に向け、PBRを要素分解し中期経営計画のKPIと紐づけて実施しています。株主資本コストを上回るROEを継続達成し、マーケット変動リスク耐久性向上等で株主資本コスト低減を図ります。事業競争優位性強化を進め、期待成長率向上に努めることで、持続的な株主価値向上を目指します。

6. 注目ポイント

当社グループは、都市開発、戦略投資、管理運営、不動産流通の多角的な事業ポートフォリオを基盤としています。グループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」を強みとし、資産活用型と人財活躍型ビジネスの組み合わせにより、市況変動への耐久性と安定的な収益基盤を構築しています。

中期経営計画2030では、再生可能エネルギー事業注力を含む「３つの重点テーマ」を推進し、大規模成長投資を通じて更なる利益成長と事業ポートフォリオ強靭化を図ります。有利子負債の長期・固定化による金利変動リスク対応、TCFD提言賛同・「脱炭素社会への移行計画」策定など、サステナビリティへの取り組みも強化しています。これらの戦略的な事業再編と成長投資が、今後の企業価値向上を牽引すると期待されます。

[本社]東京都渋谷区 [創業]2013年 [上場]2013年