株式会社アズ企画設計 (3490)

**1. 事業概要と競争優位性**

株式会社アズ企画設計は、「空室のない元気な街を創る」を企業理念に、東京都心部を中心に一都三県で不動産販売、不動産賃貸、不動産管理の3事業を展開する。連結子会社1社で構成する。

不動産販売事業は、中古不動産を取得し、リーシングやリノベーションで収益改善後、不動産投資家へ販売する。開発用地取得・建設による商品化も行う。

不動産賃貸事業は、中古不動産の借り上げ転貸や、不稼働建物・遊休地を再生利用する空間再生領域で構成する。

不動産管理事業は、建物・入居者管理、賃貸仲介、建築リフォーム等を行う。

最大の競争優位性（Moat）は「空室の改善力」である。リーシングやリノベーションで賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図る。長年培った収益不動産の目利き力、マーケット動向の情報収集力、賃貸リーシング力を活用し、多様な販売用不動産の仕入販売を実現する。複数の許認可を保有する。不動産業界は初期投資が少なく新規参入が容易な側面があるが、ノウハウ蓄積と人材育成が実質的な競争力となる。市場シェアに関する記載はない。

ビジネスモデルの質については、不動産販売事業は高額物件の売却時期により業績変動が大きいリスクを伴う。中期経営計画では、一部収益不動産の長期保有によるストック収益の拡充を図り、収益構造の安定化を目指す。不動産賃貸・管理事業は安定収益源として位置付ける。マスターリース契約では、テナントの有無にかかわらず不動産所有者へ一定額の支払が発生するリスクがある。

**2. 沿革ハイライト**

1989年4月にマグナ通商株式会社として設立され、1993年5月に株式会社アズ企画設計へ商号変更し、不動産事業を開始する。同年9月に宅地建物取引業免許を取得し、不動産賃貸・管理事業に着手する。2004年3月には不動産販売事業を開始する。2018年3月に東京証券取引所JASDAQ市場へ上場する。2020年9月に不動産特定共同事業許可、同年12月に第二種金融商品取引業登録を取得する。2023年8月には東京本社を東京都千代田区丸の内へ移転する。

**3. 収益・成長**

当社グループは不動産販売事業を会社全体の事業規模拡大の中心と位置付け、不動産賃貸・管理事業を安定収益源として確保する方針である。

中期経営計画（2025年2月期～2027年2月期）では、営業利益10.8億円、1人当たり営業利益1,800万円を目標とする。

成長ドライバーとして、販売事業の規模拡大に向けた「取扱物件の大型化」（5億円以上、10～20億円規模の取扱い拡充）と「商品種別の多様化」を推進する。

営業利益向上を目的に、一部収益不動産の長期保有により、内部成長とストック収益の拡充に取り組む。これにより、販売時の利益率向上と安定的な営業利益の積み上げを目指す。また、非連続的な成長に向けて、流通・再生、賃貸管理の10分野で戦略的業務提携やM&A、連携先の拡充を進める。

**4. 財務健全性**

当社グループは不動産販売事業における不動産取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、有利子負債への依存度が高い。2025年2月期末の有利子負債は9,255,993千円、有利子負債比率は316.93％である。

総資産は2023年2月期末の9,073,767千円から2025年2月期末には13,239,919千円へ、純資産は同期間に1,474,623千円から2,958,166千円へ増加する。

一部の借入契約には財務制限条項が付されており、抵触した場合には期限の利益を喪失するリスクがある。販売用不動産が計画通りに売却できない場合、資金繰りが悪化する可能性や、販売価格が大きく下落した場合に業績に影響を及ぼす可能性がある。当社グループは多様な資金調達手段の確保と更なる財務基盤の強化を課題とし、特定の金融機関に依存せず、新たな金融機関との取引や資金調達手段の多様化を進める。

**5. 株主還元**

当社グループは、2025年2月期に年間配当30円、2024年2月期に年間配当20円を実施する。配当政策に関する具体的な記載は有価証券報告書にない。

**6. 注目ポイント**

当社グループの最大の強みである「空室の改善力」を核とした不動産再生ビジネスモデルは、収益力の落ちた不動産に付加価値を与え、不動産投資家へ提供する点で競争優位性を有する。

中期経営計画における不動産販売事業の「取扱物件の大型化」と「商品種別の多様化」は、TAM拡大と収益機会増加に寄与する成長ドライバーとなる。「一部収益不動産の長期保有」によるストック収益の拡充は、ビジネスモデルの質を高め、業績の安定化に繋がる可能性がある。非連続的な成長を目指す「社外との連携」では、戦略的業務提携やM&Aを通じて、多岐にわたる領域での事業拡大が期待される。

一方で、高い有利子負債比率とそれに伴う資金調達リスク、不動産市況や金利変動の影響、建築コスト高騰、工期管理、契約不適合責任、マスターリース契約の特性といった不動産事業特有のリスクへの対応が継続的な課題となる。ノウハウ蓄積、人材育成、組織力強化、DX推進による管理能力向上と協力会社との連携強化が、これらの課題克服と競争力維持・向上に不可欠である。