日本モーゲージサービス株式会社 (7192)

1. 事業概要

日本モーゲージサービスグループは、当社、株式会社ハウスジーメン、株式会社住宅アカデメイア、一般社団法人住宅技術協議会で構成し、中小規模の住宅事業者への経営支援を目的に、住宅分野に特化したローン・保険・保証等の金融サービスと住宅事業クラウドシステムを提供する。事業は住宅金融事業、住宅瑕疵保険等事業、住宅アカデメイア事業の3セグメントで展開する。住宅金融事業では「MSJフラット35」「MSJフラット35MAX」「MSJ住宅ローン［十色］」「MSJプロパーつなぎローン」を扱い、住宅事業者を介して消費者に貸し付けるBtoBtoC型モデルを採用する。住宅瑕疵保険等事業では新築住宅かし保険、延長保証保険、地盤保証、住宅性能評価などを提供する。住宅アカデメイア事業では住宅設備延長修理保証、住宅メンテナンス保証、住宅事業クラウドシステムの開発を担う。一棟の住宅に対しローン・保険・保証をクロス販売する積上げ型ビジネスモデルを推進し、事業シナジーを重視する。

2. 競争優位性

最大の特徴は、住宅が建設され、メンテナンスやリフォームを経て、中古住宅流通で次世代へ住み継がれる長い住宅ライフサイクルにおいて必要となるローン・保険・保証等の金融サービスを、クラウドと一体で提供できる住宅金融サービス会社が唯一と明記されている点にある。短期戦略でも、この住宅形成経路と一体化するサービス群を最大の強みと位置付ける。住宅金融事業では、ローン取扱事業会社やコンサルティング会社等とのアライアンスパートナー・代理店契約により全国販売チャネルを構築し、広告宣伝によらない営業展開を行う。住宅瑕疵保険等事業では、住宅瑕疵保険を販売できる主体が全国で国土交通大臣指定の5法人のみとされ、制度上の強い参入障壁を持つ。加えて、同事業は3セグメントの中で取引先住宅事業者数が最も多く、グループネットワーク拡大に寄与する。リスク最小化の仕組みも特徴にあり、「MSJフラット35」は債権を住宅金融支援機構へ売却し、「十色」は融資実行後直ちに信託会社へ信託譲渡し、つなぎローンは住宅ローン実行時回収の設計を採る。保険・保証も再保険等でリスクを抑制する。

3. 市場環境

住宅産業では、インフレ進行や円安による建築資材価格上昇、建築基準法をはじめとした法改正に伴う住宅の高性能化・高価格化により、住宅建設コストの高騰が続く。消費者側では実質賃金のマイナス、住宅価格上昇、住宅ローン金利上昇により住宅購買力が低下し、全国の持家（注文住宅）の着工・販売戸数は減少傾向にある。こうした逆風下で、中間層が購入可能な価格帯での良質な住宅供給が業界課題とされる。一方で、中小住宅事業者は半数を占め、DX投資が遅れがちで、生産工程が多層・複雑で高コストという構造課題を抱える。当社グループはこの課題解決を事業機会と捉える。競争面では、フラット35取扱金融機関は複数存在し、住宅瑕疵保険法人も他に4法人存在するが、住宅事業者の企業活動に必要なサービスを組み合わせて一体提供できる会社は他にないと認識する。

4. 成長戦略

2026年3月期から2028年3月期までの中期経営計画「MSJグループ中期経営計画2028年3月期」を策定し、2028年3月期に連結営業収益90億円、連結営業利益17.5億円を計画する。戦略は短期と長期の二層構造を採る。短期戦略では、多様化する住宅事業者ニーズに応える高専門性サービスを展開し、1軒の住宅に複数商品を提供するクロス販売を推進する。これにより多角化、高付加価値化、ワンストップ化を進め、利益率拡大を狙う。具体策として、他金融機関との提携推進、新商品の開発・拡充、ポートフォリオ多角化、人材育成、システム投資を進める。長期戦略では、住宅建設プロセスの抜本的改革によるコスト削減プラットフォーム開発を推進する。具体的には、BIM（3次元CAD）を活用して設計情報を工場へ直接伝達し建材資材を製造し、分別送金（BaaS）で中間流通を省略した資金の流れを構築し、新業態「建材アセンブル」で物流合理化を図る。従来の住宅サプライチェーンをアンバンドルし、住宅産業構造を根本から変えるプラットフォーマーを目指し、その仕組みから住宅金融サービス販売へ接続する構想を掲げる。

5. リスク

主要リスクは3点に整理できる。第1に、金利、住宅着工・流通戸数、人口動向、税制改正、消費税改正など外部環境変動リスクがある。住宅ローン金利上昇や住宅取得マインド低迷は需要に影響する。第2に、法的規制・許認可リスクがある。貸金業者登録、銀行代理業許可、住宅瑕疵担保責任保険法人指定、登録住宅性能評価機関登録など事業継続に不可欠な許認可を要し、重大違反や制度変更は継続不能リスクにつながる。第3に、システム障害、個人情報流出、アライアンスパートナー取引支障など運営リスクがある。提示テキスト内では、自然災害や感染症長期化も業績影響要因として挙げる。

6. ガバナンス

経営理念は「住宅産業の課題を解決する」とし、中小住宅事業者への経営支援を事業目的に据える。経営方針として、顧客幸福重視、カテゴリーキラー志向、革新継続、バッド情報ファースト、サービス先行など8項目を掲げる。経営指標では、増収より増益を重視し、最重要指標を営業利益とする。背景として、セグメントごとに売上計上方法と粗利率構造が異なり、売上を共通指標にしづらい点を挙げる。コンプライアンス面では、社内規程や管理体制の構築、従業員教育により法規制遵守を図る。株主還元方針については、提示テキスト内では確認できない。