平和不動産株式会社 (8803)

1. 事業概要

平和不動産グループは、当社と連結子会社6社で構成し、ビルディング事業とアセットマネジメント事業を展開する。ビルディング事業では、当社、東京証券会館、東京日比谷ホテル、東京日本橋兜町ホテルが、証券取引所、オフィス、商業施設、住宅等の開発、賃貸、管理、売却を行う。平和不動産プロパティマネジメントはプロパティマネジメントを担う。アセットマネジメント事業では、当社と平和不動産アセットマネジメントが平和不動産リート投資法人の資産運用等を行い、ハウジングサービスが不動産仲介等を担う。中期経営計画では、賃貸事業に加え、物件売却益を伴う資本回転型ビジネスやアセットマネジメントフィーの拡大を進め、付加価値創出型の事業運営を志向する。

2. 競争優位性

当社の特徴は、証券取引所関連不動産を含む不動産開発・賃貸の基盤と、日本橋兜町・茅場町における街づくりの蓄積にある。中期経営計画では同エリアのブランド確立を重点戦略に掲げ、東京初進出の「キャプション by Hyatt 兜町 東京」のオープン、FinGATEの拡張、個性的な商業店舗の誘致・運営、サステナブル先進タウン化を通じ、街の多様な機能の相乗効果創出を図る。単体物件ではなくエリア全体の価値向上を狙う点に特色がある。加えて、平和不動産リート投資法人の資産運用を担う体制を持ち、賃貸収益に加えてアセットマネジメントフィーを取り込む構造を有する。提示テキスト内では国内シェアや世界シェア、特許、強いブランド力の定量比較は確認できないが、兜町・茅場町での継続的な場づくりと再開発推進力が差別化要素となる。

3. 市場環境

当社を取り巻く環境として、働き方の多様化・質的変化、インバウンド需要拡大、人口減少・少子高齢化、都市・地域間競争の激化、資本効率向上への期待の高まり、サステナビリティ経営の高度化、デジタル技術の進展、自然災害の脅威増大が挙げられる。不動産事業には借地借家法、建築基準法、都市計画法等の各種法規制が適用され、再開発では許認可手続きや関係者との合意形成が重要となる。オフィス賃貸は景気、地価、需給バランス、新規入居や退去、賃料改定動向の影響を受ける。会社は東京都心3区と地方主要都市を中心に展開し、景気変動による賃貸料減少の影響を相対的に受けにくい地域に軸足を置く。

4. 成長戦略

長期ビジョン「WAY 2040」と中期経営計画「WAY 2040 Stage 1」を策定し、再開発事業の拡大、利益成長と資本効率向上の両立、社会価値の向上、経営基盤の強化を進める。再開発では、日本橋兜町・茅場町ブランドの確立に加え、当社史上最大規模となる札幌の大通西4南地区第一種市街地再開発事業と札幌駅南口北4西3地区第一種市街地再開発事業を2028年度竣工に向け推進し、全国主要都市でも保有アセットを中心とした再開発の事業化を進める。収益面では、ポートフォリオ入替えによる物件売却益の獲得、平和不動産リート投資法人の成長サポートによるAMフィー拡大、仲介ビジネスの安定成長を掲げる。新規事業ではホテル事業の強化とM&A活用を模索する。資本業務提携では、大成建設との提携に加え、大成建設、三菱地所、当社の3社協定を構築し、再開発の拡大とスピーディな推進、新規アセットクラス投資、サステナビリティ・DX分野での協働を進める。財務KPIとして2026年度の連結営業利益140億円以上、EPS135円以上、2024年度から2026年度のROE7％以上を設定し、見通しとして2025年度および2026年度のROE8％以上を示す。株主還元は2024年度から2026年度の連結配当性向50％とし、自己株式取得を機動的に実施する方針を示す。

5. リスク

主要リスクは3点に集約できる。第1に、ビルディング事業の中核であるオフィス賃貸市況の変動リスクがある。需給悪化や景気変動により賃料水準や稼働率が低下し、賃貸収益が減少する可能性がある。第2に、日本橋兜町・茅場町や札幌再開発に伴う開発リスクがある。建築費上昇、許認可手続きの遅延、合意形成の長期化、テナント誘致の遅延などにより、想定外費用やプロジェクト遅延・中止が生じ得る。第3に、有利子負債依存に伴う金利上昇リスクがある。会社は長期借入と金利固定化で抑制を図るが、金融情勢次第で金融費用増加の可能性が残る。

6. ガバナンス

当社はリスク管理委員会を設置し、事業遂行上のリスク把握、管理の所在明確化、顕在化防止と影響最小化を図る。サステナビリティ面では、代表執行役社長を委員長とするサステナビリティ委員会を中心にPDCAをモニタリングし、重要事項を取締役会へ報告する体制を敷く。中期計画では、取締役会の機能強化、政策保有株式の縮減等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化を進める方針を示す。株主還元方針は、2024年度から2026年度の連結配当性向50％を基本とし、自己株式取得は株価水準、投資計画、財務状況等を総合勘案して機動的に実施する。政策保有株式残高比率は2026年度までに連結純資産比10％以下を目標とする。