株式会社テーオーシー (8841)

1. 事業概要

株式会社テーオーシーは、不動産事業を中核とする企業グループとして、提出会社、子会社8社、関連会社1社、その他の関係会社1社で構成する。主力は賃貸ビル事業で、当連結会計年度末時点で営業用建物12棟を所有し、貸室を中心に展示場、駐車場なども賃貸する。保有資産には、TOCビル群、大崎ニューシティ関連物件、浅草ROX関連施設などが含まれる。子会社のTORアセットインベストメントは浅草ROXに係る商業施設4棟を所有し、TOCディレクションとTOLCDに一部区画を賃貸する。加えて、TOCディレクションは同商業施設の運営業務を受託する。周辺事業として、テーオーリネンサプライが厚木工場でリネンサプライ及びランドリー業務を展開し、星製薬が胃腸薬及び健康食品等の製造販売を担う。さらに、ROXビル内での商品販売、スポーツクラブ、温浴施設、ビル管理関連サービス、情報処理システムの企画・開発も手掛ける。

2. 競争優位性

競争優位の源泉は、東京都内に集積した賃貸ビル群と、それぞれの物件特性を生かした運営体制にある。リスク記載でも、所有する賃貸ビルはそれぞれ特性を持ち、その特性を生かした営業活動によりリスク低減を図ると明記する。単なるオフィス賃貸にとどまらず、展示場、駐車場、ホテル、商業施設、スポーツクラブ、温浴施設を組み合わせた複合用途化が特徴となる。浅草ROXでは、4棟の商業施設保有、施設運営受託、物販、スポーツクラブ、温浴施設をグループ内で連携させ、集客力の高い複合ビルとして運営する。商業ビルについても、スポーツクラブや温浴施設を併設し、集客性の高い複合ビルと位置付ける。加えて、ビル内装請負、自動販売機等サービス、保険代理業務などのビル管理関連サービスをグループ内に持つ点は、テナント対応力や運営効率の面で優位性となる。収益構造面では、主な事業がビル賃貸にあり、営業利益の大半をビル賃貸事業収益が占めると記載されており、継続課金型の賃貸収入が中核を成す。

3. 市場環境

不動産賃貸事業を取り巻く環境として、オフィス供給は落ち着き、都心5区を中心に空室率、賃料水準とも回復基調で推移する。一方、商業施設では、円安効果などを背景に訪日外国人の購買活発化や高額商品の好調販売が見られる半面、売上減少や店舗閉店も見られ、地域差が生じる。したがって、同社の市場環境は、オフィス市況の回復と商業施設の選別色が併存する局面と整理できる。リスク面では、景気動向によるビル需給変動、個人消費や地域景気の変動、法令・税制変更、感染症拡大などが挙がる。加えて、所有賃貸ビルが全て東京都内に立地するため、地震、暴風雨、火災、事故、テロその他犯罪等の集中リスクを抱える。

4. 成長戦略

中長期戦略として、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化を進める方針を掲げる。経営指標としては、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を短期のみならず中長期の重要目標と位置付ける。具体策として、所有ビルごとの運営効率化と木目細かなリニューアルを継続し、個々のビルの付加価値向上を推進する。新TOCビル計画については、長期的視点でより高収益化を目指し計画見直しを進め、新たな着工時期は令和15年頃を想定する。営業を再開したTOCビルでは、安全性と利便性を高めるリニューアルを継続し、催事機能、物流機能などビル特性を生かして稼働率向上を図る。設備投資も不動産事業に重点配分しており、TOCビル耐震補強工事、TOCビル建替えにかかる実施設計、TOC CONNECT竣工、ROX2Gリニューアルなどを実施する。提示テキスト内ではM&A戦略や数値目標を伴う中期計画の開示は確認できない。

5. リスク

主なリスクは3点に整理できる。第1に、不動産市況変動リスクがある。景気動向等によるビル需給の変動は、営業利益の大半を占めるビル賃貸事業収益に影響する。第2に、東京都内集中に伴う災害リスクがある。保有賃貸ビルが全て東京都内に立地するため、自然災害や人的災害が発生した場合の影響が大きい。第3に、開発・建替えリスクがある。建築費高騰等により計画変更やスケジュール遅延が生じ、新TOCビル計画などが当初想定どおり進捗しない可能性がある。加えて、商業ビルの消費動向、製薬事業の品質・生産事故、個人情報流出、固定資産減損も重要論点となる。

6. ガバナンス

提示テキスト内で取締役会構成や社外取締役比率などの詳細な統治体制は確認できない。一方、経営の基本方針として「社会に役立つ企業」を掲げ、社会との調和、顧客・テナントへの価値提供、企業の社会的責任や環境問題への対応を重視する。リスク管理面では、安全管理推進室を中心に災害対応を研究し、BCP対策等を推進する。人的資本面では、提出会社の管理職に占める女性労働者割合は15.0％で、女性活躍推進と人事制度運用面の改善により女性管理職比率の改善と賃金格差縮小を目指す方針を示す。株主還元方針については、提示テキスト内では確認できない。