フジ住宅株式会社 (8860)

1. 事業概要

フジ住宅グループは、当社と連結子会社2社で構成し、大阪府及び周辺地域を地盤とする地域密着型の不動産・住宅事業を展開する。報告セグメントは、自由設計の新築戸建住宅、分譲マンション、土地を販売する分譲住宅事業、中古住宅の販売と不動産仲介を担う住宅流通事業、賃貸マンション・アパート、賃貸用戸建住宅、サービス付き高齢者向け住宅などの建築提案受注と個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売を行う土地有効活用事業、自社賃貸物件保有、一括借上による賃貸、不動産管理を行う賃貸及び管理事業、建築請負工事や関連工事を担う建設関連事業の5つで構成する。加えて保険代理店事業も手掛ける。新築、中古、建築請負、賃貸管理、マンション管理までを包含し、住宅・不動産に関するワンストップサービス企業としての体制を整備する。

2. 競争優位性

競争優位の中核は、営業地盤を大阪府全域、兵庫県南部、和歌山県北部に絞った地域密着型経営と、分譲から流通、建築請負、賃貸管理までを一体化した事業ポートフォリオにある。分譲住宅では、特許取得システム「炭の家」の当社グループ営業地域内における使用権を取得し、炭の自浄作用を活用して外気からの有害物質を除去する独自換気システムを採用した「炭の家／ピュアエア」を展開する。加えて、通風と気密性を両立させた独自の「FX-WOOD工法」を採用し、住宅性能表示制度で最も高い耐震性を表す耐震等級3を実現し、制震ダンパーも採用する。商品面では「炭の家／ピュアエア」「S・O・U」「HIRANAGI」のスリーブランド戦略、マンションでは「シャルマンフジ」に加え都市邸宅マンション「ブランニード」を展開し、幅広いニーズに対応する。土地有効活用事業では100％紹介営業を行い、綿密な市場調査を経て不適地では受注を断る姿勢を採る。一括借上システムと完成後の運用管理支援を組み合わせ、既オーナーのリピート受注率が競合他社と比べて高い点も強みとなる。賃貸及び管理事業では、週2回の共用部分清掃、24時間365日対応可能な専属チーム、サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」の運営支援など、継続利用を促す管理品質を備える。

3. 市場環境

不動産業界は好不調の振れが大きく、不動産市況、住宅関連税制、住宅ローン金利水準、建築資材価格、各種不動産法規の改廃の影響を受ける。分譲住宅市場は長期的には少子高齢化に伴う新築住宅市場の縮小が見込まれる一方、住宅業界は特定大手による寡占状態ではなく、地元工務店や中小不動産会社が多数存在するため、同社はシェア拡大余地があると認識する。中古住宅は新築より低価格帯で需要が根強く、既存住宅の再生は二酸化炭素排出量や木材使用量の抑制につながる。土地有効活用事業は資産承継や相続税対策を背景に需要が高く、個人投資家向け一棟売賃貸アパートも需要が見込まれる。さらに少子高齢化を背景に、サービス付き高齢者向け住宅の需要拡大を想定する。一方で、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、都市計画法、品確法、マンション管理適正化法などの法規制が参入・運営上の重要条件となる。

4. 成長戦略

成長戦略の軸は、不動産事業内の多角化によるバランス経営と、非分譲事業の拡大による安定収益基盤の強化にある。会社は景気変動下でも揺るがない経営体質の保持を重視し、土地有効活用事業や賃貸及び管理事業の比率を高め、賃貸収入を生むストック型ビジネスを拡大する方針を示す。地域戦略では、過去からの営業地域の深耕に加え、府下最大のマーケットと位置付ける大阪市内、大阪府北部、兵庫県南部への積極的な地域拡大を図る。商品戦略では、新築戸建のスリーブランド展開、都市邸宅マンション「ブランニード」、改装付中古住宅、サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」など、顧客層別の提案を拡充する。住宅流通事業では、買取再販事業と中古住宅アセット事業を展開し、仕入れからリフォーム、引渡し、アフターサービスまでを一貫管理しつつ、在庫保有期間を半年目途に設定して在庫回転率を重視する。2025年5月2日に公表した中期経営計画では、2026年3月期から2028年3月期までの3か年業績目標を設定し、ROE10％以上、自己資本比率25％以上を継続目標とする。事業部門別貸借対照表の作成、在庫回転や有利子負債、純資産対比在庫のモニタリングも継続し、成長と財務健全性の両立を図る。

5. リスク

主なリスクは3点挙げられる。第1に法的規制リスクにあり、宅地建物取引業法、建設業法、建築士法などの改正や新設、免許・登録・許可の取消しが事業継続に影響する可能性を持つ。第2に棚卸不動産評価リスクにあり、開発・造成・建築から販売完了までの期間中に不動産市況が悪化した場合、販売可能価額の見直しや簿価切下げが必要となる可能性を持つ。第3に資金調達・コストリスクにあり、有利子負債水準が比較的高く、金利上昇や金融機関の融資姿勢変化、建築資材・物流価格の高騰が収益と財政状態に影響する可能性を持つ。加えて、近畿圏集中による南海トラフ地震等の災害リスク、人財確保・法定有資格者配置リスクも抱える。

6. ガバナンス

ガバナンス面では、法令遵守を重視し、コーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化する。法務部門作成のチェックリストを用いた関係各部署のセルフチェックに加え、内部監査部門による宅地建物取引業法・建設業法コンプライアンス監査を実施する。経営指標としてはROE10％以上、自己資本比率25％以上を掲げ、成長性と安全性の両立を志向する。株主還元の具体的方針は提示テキスト内では確認できない。一方、サステナビリティ基本方針を2021年12月14日の取締役会で決議し、ESG及びSDGsと地域密着型経営との関連を意識した事業運営を進める。経営理念では社員、社員の家族、顧客・取引先、株主、地域社会、国家の順に重視対象を掲げ、人財育成を長期安定経営の基盤と位置付ける。