株式会社日神グループホールディングス (8881)

1. 事業概要

株式会社日神グループホールディングスは、子会社20社を擁し、不動産の企画・販売、管理、建設を主軸とする持株会社。報告セグメントは不動産事業、建設事業、不動産管理事業、その他で構成する。不動産事業では日神不動産株式会社が分譲マンションの企画・販売と不動産賃貸を担い、日神不動産投資顧問株式会社が不動産ファンドの組成・運用および投資法人の資産運用を担う。株式会社リコルドは戸建住宅の開発・販売を展開する。建設事業では多田建設株式会社がマンション等の建築に加え土木工事を手掛け、株式会社シンコーが建設資材リースを行う。不動産管理事業では日神管財株式会社がマンション共用部管理、ビル管理、賃貸物件管理受託、リフォーム、大規模修繕、賃貸物件販売を担い、日神ライフサポート株式会社が管理員派遣を行う。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出を図る総合不動産・建設業を志向する。

2. 競争優位性

当社グループの強みは、開発、販売、建設、管理、修繕、資産運用までをグループ内でカバーする一貫体制にある。新築マンション分譲では、20年以上の実績を持つコンパクトマンションと、資産運用に特化したワンルームマンションを主力商品とし、東京23区、横浜、川崎、大宮など東京近郊に集中して展開する。建設面では、多田建設株式会社がマンション建設に強みを持つと明記されており、内製的な施工機能を持つ点は工期、品質、案件推進で優位に働く可能性がある。不動産証券化では、私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進し、2017年設立の日神プライベートレジリート投資法人について日神不動産投資顧問株式会社が資産運用を受託する。加えて、大手上場投資法人との協業、グループ連携、日神不動産におけるウエアハウジング機能強化を通じ、物件収集力、取得力、運用力の向上と収益安定化を図る。管理事業では、管理受託後にリフォームや大規模修繕へ展開できる点も顧客接点の継続性につながる。

3. 市場環境

不動産・建設業界では、地価や建設コストの高止まり、建設業における時間外労働時間の上限規制による工期長期化、慢性的な人手不足が厳しい経営環境として挙げられる。一方、不動産事業ではコロナ後の首都圏への人口再流入が続き、需要は底堅く推移すると記載する。新築マンション分譲では土地・建築費の高騰が重荷となる一方、首都圏立地の需要が支えとなる構図。不動産証券化事業では、景気後退時に賃貸マンションのリーシング難が継続的なSPC組成に影響する可能性がある。法規制面では、宅地建物取引業法、建築基準法、金融商品取引法などの遵守が前提となり、規制強化時には追加コスト発生の可能性がある。許認可取得に影響が生じた場合には事業継続に著しい影響を受ける可能性がある。

4. 成長戦略

不動産事業では、主力のコンパクトマンションと投資用ワンルームマンションで販売価格を抑えつつ、東京近郊を中心に売上拡大とコスト削減を進める方針。不動産証券化事業では、私募REIT向け賃貸用不動産の開発を継続し、グループ各社の連携と大手上場投資法人との協業を活かして物件収集力・取得力・運用力の向上を図る。日神不動産におけるウエアハウジング機能強化も収益安定化策として位置付ける。建設事業では、近畿圏に加え九州営業所・東北営業所での展開を進め、非住宅物件の受注強化を掲げる。資材高対策としては利益率の高い工事の選別受注、集中購買、早期発注システム、部門分野ごとのコスト検証強化を進める。不動産管理事業では、AIによる議事録作成工程削減、ワークフローシステムによるペーパーレス化、フォーム申請化、電子契約導入で生産性向上を進め、管理移転防止を図る。外部OEMのマンション開発と投資用アパート開発も推進し、来期はマンション開発5棟・約70億円の売り上げ見込み、アパート事業は10～12棟の着工を目指す。人的資本投資の拡大、新卒教育、資格取得支援、高卒採用の新手法導入、中途採用強化も成長基盤整備として進める。

5. リスク

主要リスクは3点挙げられる。第1に、マンション分譲事業は用地取得から引渡しまで1年半程度を要するケースが多く、市況動向、金融機関の融資動向、借入金利変動の影響を受けやすい構造を持つ。第2に、建設事業は請負契約後の建設資材価格や人件費の上昇を請負金額へ転嫁できない場合、収益悪化につながる。加えて、発注者や協力業者の信用不安、重大な瑕疵発生も業績や評価に影響し得る。第3に、法的規制強化や許認可取得への支障は追加コストや事業継続への影響を招く可能性がある。金融子会社の住宅ローン保証に伴う代位弁済リスクも記載する。

6. ガバナンス

株主還元は重要課題の一つと位置付け、株主重視の方針に加え、今後の事業展開を勘案しつつ内部留保にも配慮し、業績に応じた適正配当と長期的な安定配当の維持を基本方針とする。配当性向は50％を目安とする。今後は企業価値向上に向け、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践する予定と記載する。経営体制の詳細な機関設計や社外取締役構成比などは、提示テキスト内では確認できない。一方、2020年に持株会社体制へ移行し、グループ各社の独自性と連携を両立させる運営体制を整備した経緯は確認できる。