株式会社レーサム (8890)

1. 事業概要

レーサムグループは、当社と連結子会社15社で構成し、資産価値創造事業、資産価値向上事業、未来価値創造事業を展開。資産価値創造事業では、顧客ごとの目的に応じて不動産資産の潜在価値を追求し、自らオーナーとなって用途変更、大規模改修、新規テナント誘致などを実施し、意味のある不動産資産として提供。対象は商業、オフィス、マンション、宿泊施設、教育施設、医療施設など多岐に及ぶ。加えて、将来の社会的課題に応じて家賃負担能力を高められる事業を自ら創り出すオペレーション型の商品開発にも取り組み、コミュニティホステル、高度医療手術センター、地元定着型の飲食店などを立ち上げ、これらを組み込んだ商品を提供。資産価値向上事業では、提供済み不動産の賃貸管理、建物管理を担い、テナント入れ替わり時などに物件価値向上策を提案。未来価値創造事業では、㈱WeBaseによるコミュニティ型ホステル「WeBase」シリーズ運営、㈱LIBERTE JAPONによるフランス・パリのパティスリー・ブーランジェリーの日本店舗運営、㈱レイパワーによるガスエンジン発電機の製造販売、㈱ベストメディカルによる病院・診療所の開業支援と運営支援を行う。

2. 競争優位性

同社の競争優位は、個々の不動産の権利関係や課題を丁寧に解決し、不動産に内在する価値を顕在化させる運用力と再生力に置く。経営方針では、価値ある優良資産を、長期的に収益が安定し、高い流動性を有し、稀有な不動産資産と再定義し、その実現に向けて一貫して取り組む。東京都心部で築古の中規模物件が増加し、安易なスクラップアンドビルドが許されない環境下では、既存建物を活性化する「不動産を変えるチカラ」が重要性を増しており、同社は多種多様な物件で潜在価値を引き出してきた知見を強みとする。資産価値向上事業では、顧客満足向上に主軸を置いたきめ細かいアフターケアを内製化している点が特徴。さらに自社開発した賃貸管理システムを活用し、住居系から商業系まで幅広い不動産の管理業務を効率化。顧客基盤も、高額給与所得者、会社経営者、資産家といった個人富裕層に加え、国内事業法人、金融機関、海外機関投資家まで広がり、多岐にわたる取引実績を有する。市場シェアや特許、ブランド優位の定量情報は提示テキスト内では確認できない。

3. 市場環境

同社が主戦場とする不動産市場では、東京都心部で築古の中規模物件数が年々急ピッチで膨らむ一方、環境面から安易な建て替えが許されにくく、既存建物の活性化需要が拡大。こうした環境は、用途変更や改修、テナント再編を通じて価値を高める事業者に追い風となる。他方で、事業は経済情勢や金利動向の影響を受けやすく、資金調達環境の悪化、空室率上昇、賃料下落、期待利回り上昇、不動産価格下落が業績に影響し得る。加えて、法律、税制、規則、政策、実務慣行、解釈、財政の変更といった各種規制変更リスクも抱える。宿泊、飲食、サービス業テナントやホステル運営を含むため、感染症拡大時には需要減退や賃料延滞、空室率上昇などの影響も受ける構造を持つ。

4. 成長戦略

成長戦略の中核は、目先の相場動向に左右されず、個別不動産の権利関係や課題を解決しながら潜在価値を顕在化させる能力を磨き続ける点に置く。市場面では、東京都心部の築古中規模物件増加を機会と捉え、これまで蓄積した多種多様な物件への挑戦経験を活かして案件獲得を進める方針。顧客面では、国内富裕層との取引深耕に加え、国内法人、機関投資家、海外富裕層との取引機会拡大により、新たな投資機会の提供を加速。未来価値創造事業で得たホステル、飲食、医療、発電機などの運営知見を、将来の資産価値創造事業と資産価値向上事業の構想と提案に活かす点も特徴。財務面では、自己資本比率40％以上、ROE15％～20％を目標に設定。個別借入では、期限の利益喪失にかかる財務制限条項のない借入期間10年での資金調達をベースとし、機動的な物件取得を可能にする方針。着実に積み上げる営業キャッシュフローを成長投資と積極的な株主還元へバランス良く配分し、あわせてガバナンス強化を進める。

5. リスク

主要リスクは第1に景気と金利の変動。経済情勢悪化による資金調達環境の悪化、空室率上昇、賃料下落、金利上昇による調達コスト増加や不動産価格下落が収益に影響する。第2に規制変更リスク。法律、税制、規則、政策、実務慣行、解釈及び財政の変更が業務遂行や財政状態に影響し得る。第3に人的資本と外部ショック。深い知識と経験を要する事業のため、成長に見合う人材確保が重要課題となるほか、自然災害、人災、感染症拡大は工事遅延、コスト増、販売低迷、宿泊需要減少、賃料延滞などを招く可能性がある。

6. ガバナンス

同社は成長の基盤としてガバナンス強化を一層進める方針を明示。財務規律として自己資本比率40％以上を維持し、強固な財務基盤の確保を重視。株主還元については、営業キャッシュフローを成長投資と積極的な株主還元へバランス良く配分する方針を掲げる。2022年11月にはRays Company（Hong Kong）Limitedが公開買付けにより当社株式を取得し、親会社となった。従業員面では連結214名、提出会社122名を擁し、提出会社の管理職に占める女性労働者比率は23.9％。労働組合は結成していないが、労使関係は良好と記載。個別の取締役構成や社外取締役比率などの詳細は提示テキスト内では確認できない。