株式会社共立メンテナンス (9616)

1. 事業概要

共立メンテナンスグループは、子会社17社、関連会社3社で構成し、寮事業、ホテル事業、総合ビルマネジメント事業、フーズ事業、デベロップメント事業、その他事業を展開する。中核は寮事業とホテル事業に置く。寮事業は学生寮、社員寮、ドミール、受託寮の管理運営を担う。ホテル事業はビジネスホテル「ドーミーイン」とリゾートホテルを運営する。総合ビルマネジメント事業はオフィスビルマネジメントとレジデンスビルマネジメントを手掛ける。フーズ事業は外食、受託給食、ホテルレストラン等の受託運営を担う。デベロップメント事業は建設、企画、設計、仲介、分譲マンション、不動産流動化、開発付帯事業を行う。その他事業にはシニアライフ事業、PKP事業、単身生活者支援事業、保険代理店事業、総合人材サービス事業、融資事業及び事務代行業を含む。創業以来の経営方針は「顧客第一」を原点とし、「食」「住」「癒し」のサービスを通じて社会の発展に寄与することに置く。

2. 競争優位性

競争優位の中核は、寮とホテルを軸にした生活インフラ型の運営ノウハウの蓄積に置く。寮事業では「お世話する心」を持った「現代版下宿屋」を事業の中核に据え、学校とは提携を結び自校の学生寮として利用を受け、企業とは社員数の増減に応じて必要な時に必要な部屋数だけ契約できる仕組みを採用する。きめ細かな運営と柔軟な契約対応は、単なる不動産賃貸と異なるサービス性を持つ。ホテル事業では、ドーミーインが長期滞在者を受け入れること、ソフト・ハード面での他社との差別化により、稼働が大きく左右されにくい仕組みを構築すると記載する。加えて、寮事業所とホテル事業所での食事の新規メニュー開発、季節メニュー開発を専用厨房で一元的に進めており、食の品質向上を継続する体制を持つ。事業ポートフォリオ面でも、寮、ホテル、給食、外食、ビル管理、自治体受託、不動産開発を内包し、顧客接点と運営機能を横断的に保有する点が特徴となる。一方、特許、圧倒的市場シェア、強い規制免許に基づく独占性については、提示テキスト内では確認できない。

3. 市場環境

経営環境について会社は、国内では出張やレジャー需要が堅持され、訪日需要がさらに拡大すると想定する一方、世界経済では米国の関税政策、各国の金融政策、長期化したロシアウクライナ問題など不確実性が高いと認識する。ホテル事業は法人需要、景気動向、天候不順、台風、地震などの影響を受けうる。寮事業は学校の指定寮扱い解消や大口契約企業の一括解約による空室リスクを抱える。法規制面では、食品衛生法、個人情報保護法、旅館業法、消防法などの規制下で運営し、安全性と品質管理が強く求められる。したがって、同社の市場は需要回復の追い風と、景気・災害・法令順守の管理負荷が併存する構造となる。

4. 成長戦略

中期経営計画「KYORITSU Growth Vision / Rise Up Plan 2028」を2023年4月から2028年3月までの5か年で推進する。長期ビジョンとして「3＆3＆3（トリプルスリー、2030年、売上高3,000億円、営業利益300億円）」を見据え、骨子は「コロナからの回復、そして再成長へ」と「顧客満足度のさらなる追求とエリアの拡大」に置く。2028年3月期の定量目標として、売上高2,800億円、営業利益280億円、営業利益率10％、EPS200円、ROE10％、ネットD/Eレシオ1倍以下、配当性向20％以上を掲げる。投資計画は開発投資1,950億円、大規模修繕350億円、DX投資100億円、計2,400億円とする。開発計画は2028年3月期に寮事業50,000室、ドーミーイン事業20,000室、リゾート事業5,500室を目指す。設備投資方針としては、「収益還元法に基づく高収益開発物件への投資」「既存事業所の高付加価値化及び快適環境維持を目的とした投資」「成長分野の各事業における事業拡大を目的とした開発計画に基づく投資」を基本戦略に据える。経営方針上も「中核事業である寮事業のさらなる拡大展開と収益力再強化」「成長力の高いホテル事業の基盤強化と拡大」「第3の柱となる新規事業の早期確立」を掲げる。

5. リスク

第1に、寮事業とホテル事業の稼働リスクを抱える。寮は大口学校や企業の解約で空室リスクが顕在化しうる。ホテルは法人需要の低迷、天候不順、台風、地震で影響を受けうる。第2に、長期賃借契約リスクを抱える。寮事業所とホテル事業所は主として10年から20年の長期賃借契約で一括賃借し、一部は中途解約不能となるため、稼働・収益悪化時の固定負担が重い。第3に、財務・金利・減損リスクを抱える。開発投資の継続には財務バランス管理が必要にあり、不動産市場停滞、資産価値下落、金融情勢悪化、長期金利上昇は業績と財政状態に影響を及ぼしうる。

6. ガバナンス

法令順守と品質管理の面では、コンプライアンス体制、リスク委員会、社内統制システムにより、法令厳守や実施状況の確認チェックを定期的に行う。経営指標としては、持続的成長と収益性、資本効率向上の尺度として連結ROEを重要指標に位置付け、その向上に努める。株主還元方針については、中期経営計画で配当性向20％以上を定量目標に掲げる。人的資本面では、提出会社の管理職に占める女性労働者比率17.4％、男性育児休業取得率56.7％を開示する。労働組合は結成していないが、労使関係は円満に推移すると記載する。